Taşınmaz Hukuku
Taşınmaz Hukuku

Tapu Kaydında Kat Karşılığı Temlik Suretiyle Satıcıya Devredilmiş Taşınmazda Tapu İptali ve Tescili Tehlikesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tapu İptal Davası

Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir. Nitekim, bu görüşten hareketle kötüniyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re’sen nazara alınacağı gerek Yargıtay’ın 08.10.1991 tarih 1990/4 Esas 1991/13 Karar sayılı inançları birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir.

Bazı durumlarda yüklenici tarafından henüz inşaat bitirilmeden arsa maliki tarafından hisse devri yapılmakta, bu hisse devri ile yükleniciye devredilen taşınmaz topraktan satış suretiyle üçüncü kişilere devredilmektedir. Yargıtay uygulamasına göre bu tür durumlarda araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcının, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, arsa payı karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmesi gerektiğini ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devraldığını kabul edilmektedir. Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki iyi niyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenicinin edimini tam ve yasal olarak yerine getirmemesinden dolayı TMK’nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı yerleşmiş bir içtihat haline gelmiştir.

Taşınmaz satın alırken, tapu kayıtlarının özellikle incelenmesi önem arz etmekte olup, pasif malik kayıtlarında özellikle kat karşılığı temlik belirmesinin bulunması halinde, taşınmazın fiziki durumu incelenmeli ve gerekli önlemler alınmalıdır. Aksi halde ileride tapu iptal ve tescili davasının tarafı olmak kaçınılmazdır.