Kenar
Kenar

Tapu Kaydında Kat Karşılığı Temlik Suretiyle Satıcıya Devredilmiş Taşınmazda Tapu İptali ve Tescili Tehlikesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tapu İptal Davası

Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir. Nitekim, bu görüşten hareketle kötüniyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re’sen nazara alınacağı gerek Yargıtay’ın 08.10.1991 tarih 1990/4 Esas 1991/13 Karar sayılı inançları birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir.

Bazı durumlarda yüklenici tarafından henüz inşaat bitirilmeden arsa maliki tarafından hisse devri yapılmakta, bu hisse devri ile yükleniciye devredilen taşınmaz topraktan satış suretiyle üçüncü kişilere devredilmektedir. Yargıtay uygulamasına göre bu tür durumlarda araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcının, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, arsa payı karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmesi gerektiğini ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devraldığını kabul edilmektedir. Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki iyi niyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenicinin edimini tam ve yasal olarak yerine getirmemesinden dolayı TMK’nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı yerleşmiş bir içtihat haline gelmiştir.

Taşınmaz satın alırken, tapu kayıtlarının özellikle incelenmesi önem arz etmekte olup, pasif malik kayıtlarında özellikle kat karşılığı temlik belirmesinin bulunması halinde, taşınmazın fiziki durumu incelenmeli ve gerekli önlemler alınmalıdır. Aksi halde ileride tapu iptal ve tescili davasının tarafı olmak kaçınılmazdır.

Gerekçeli Kararın Geç Yazılması Sebebiyle Makul Sürede Yargılanma Hakkının İhlal Edildiği


Anayasa Mahkemesi Birinci Bölümü 25/2/2021 tarihinde, Hatice Akgül (B. No: 2018/35900) başvurusunda, Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan adil yargılanma hakkı kapsamındaki makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. 

Olaylar

Başvurucu, iş akdinin feshedilmesi nedeniyle 21/7/2017 tarihinde İş Mahkemesinde (Mahkeme) işe iade talebiyle dava açmıştır. Başvuruya konu yargılamada 18/10/2017 tarihinde hüküm tefhim edilmiş, gerekçeli karar 7/2/2019 tarihinde yazılmıştır. Davalı süre tutum dilekçesi ve gerekçeli istinaf dilekçesini sunmuştur. Bölge Adliye Mahkemesi istinaf talebini reddetmiştir. Davalının temyiz talebi üzerine Yargıtay kararı onamıştır.

İddialar

Başvurucu, işe iade talebiyle açtığı davada gerekçeli kararın geç yazılması sebebiyle makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

Mahkemenin Değerlendirmesi

Somut olayda yargılamanın yaklaşık 2 yıl 5 ay sürdüğü anlaşılmıştır. Başvuruya konu işe iade davasında, birer ay arayla yapılan ve tanık dinlenmeyen iki duruşma neticesinde kısa karar tefhim edilmiştir. Dava; hukuki meselenin çözümündeki güçlük, maddi olayların karmaşıklığı, delillerin toplanmasında karşılaşılan engeller, taraf sayısı gibi ölçütler dikkate alındığında da karmaşık olmaktan uzaktır.

Mahkemenin kısa kararında başvurucunun işe iade talebinin kararın kesinleşmesine bağlı olduğu belirtilmiştir. Bu durumda kararın kesinleşmesinin başvurucu bakımından ne denli önemli olduğu açıktır.

Başvurucunun işe iade talebiyle açmış olduğu davanın sonuçlarından yararlanabilmesinin en önemli aşamalarından biri gerekçeli kararın yazılması olup, bu yükümlülük başvurucunun talebine, tutumuna veya sorumluluğuna bağlı olmaksızın mahkemeye aittir.

Somut olayda ilk derece mahkemesi hükmün özetini yazdırarak kararı tefhim etmiştir. 6100 sayılı Kanun uyarınca Mahkemenin en geç bir ay içinde gerekçeli kararı yazarak tebliğe çıkartması gerekmektedir. İlk derece mahkemesinin kararı tefhiminden gerekçeli kararı yazmasına kadar geçen 1 yıl 3 ay 29 günlük sürenin makul olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Yargılamanın uzamasına gerekçeli kararın geç yazılması neden olmuştur.  

Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.

https://www.anayasa.gov.tr/tr/haberler/bireysel-basvuru-basin-duyurulari/gerekceli-kararin-gec-yazilmasi-nedeniyle-makul-surede-yargilanma-hakkinin-ihlal-edilmesi/